不動産投資には様々な手法があり、区分マンション、戸建て、一棟アパート、一棟マンションと投資法は多岐に渡りますが、私は一棟アパート投資が最もおすすめな手法と考えており、自らも一棟アパート投資を実践しています。
初心者の多くは手軽に始められるワンルームマンションなどへの投資を検討しがちですが、投資リスク、収益性、資産価値、投資効率、あらゆる面で一棟アパートの方が優位です。
したがって融資を引く属性さえ持っていれば、間違いなく一棟アパートへ投資する方が賢明です。
そこで今回は現役アパートオーナーである私が一棟アパート投資のメリット、デメリットについて解説してみたいと思います。
不動産投資 一棟アパート投資のメリット
それでは早速、一棟アパートのメリットについて見ていきましょう。
一棟アパートのメリット
✅区分マンションと違い、土地を所有できる
✅区分所有と比べ、規模を大きくできる
✅区分所有と比べ、利回りが高い
✅区分所有と比べ、規模拡大を効率よく実施できる
✅木造アパートは修繕費や解体費が安く、リスクが低い
区分マンションと違い、土地を所有できる
まず区分マンションと比べると、一棟物の場合には土地を所有できるという大きな魅力があります。
このメリットはとてつもなく大きいので、しっかりと理解して意識しておく必要があります。
不動産投資をする場合には、必ず売却の時のことを意識しておく必要があります。
区分マンションでは土地を所有できず、数十年後に残るのは古くなった建物だけです。
築40〜50年の区分マンションを、果たして誰が欲しいと思うでしょうか。
一方で一棟物件の場合には、土地が残ります。
よほどの田舎の場合には土地の価値も小さいですが、それなりの賃貸需要がある好立地のアパートであれば土地の資産価値は大きいので、売却の時には大きく効いてきます。
ローンさえ完済できれば、土地を無借金で所有することができます。
建物は古くなると価値がどんどん減少しますが、好立地の土地は価値が下がらないため、これが大きな資産となります。
区分所有と比べ、規模を大きくできる
次に一棟アパートの場合には区分所有と比べて売上、利益、資産価値などの規模を大きくすることができます。
当然ですが区分マンションや戸建ての場合には所有戸数が1戸ですが、1棟アパートであれば少なくても6戸程度以上となるため、その分売上、利益の規模は大きくなります。
また一棟アパートの場合には1つの土地に複数の部屋を効率よく配置できるため、区分マンションや戸建てと比べて利回りも高くなる傾向にあり、収益の面でも優位となります。
区分所有と比べ、規模拡大を効率よく実施できる
また区分マンションで一棟アパートと同じ規模の投資をしようとした場合には、区分マンションを少なくても6室以上も買わなければならず、そんなことをしては手間がかかりすぎて投資効率が悪く、現実的ではありません。
その点、一棟アパート投資であれば大きな規模の投資を一つの契約で効率よく済ませることができます。
木造アパートは修繕費や解体費が安く、リスクが低い
木造アパートは修繕費、リフォーム費、解体費などが安く済むメリットがあります。
これらの費用が最も怖いのが、RCマンションです。
構造もRCと木造とでかかる費用が格段に違いますし、マンションともなると規模もそれなりに大きくなるため、修繕費や解体費だけでも1,000万円近くかかる場合もあり、大きなリスクを伴います。
特に初心者が築古の高利回りRCマンションを狙う場合には要注意で、買ってから思わぬ修繕やリフォームが発生し莫大な費用がかかって途方に暮れる、といった失敗事例が後を絶ちません。
これに対し木造アパートの修繕等の費用はRCマンションと比べて1/5〜1/10程度の費用で済むため、オーナーの自己資金で賄える範囲内に収まるのが通例です。
このようにリスクを抑えつつ高収益を狙うことができるのが、一棟アパート投資のメリットといえます。
不動産投資 一棟アパート投資のデメリット
次に、一棟アパートのデメリットについて見ていきます。
一棟アパートのデメリット
✅区分所有と比べ、失敗した時のダメージが大きい
✅木造アパートは耐用年数が22年と短い
✅区分所有と比べ、融資付けのハードルが高い
区分所有と比べ、失敗した時のダメージが大きい
まず一棟物では区分マンションや戸建てと比べて規模が大きくなるため、失敗した時のダメージが大きくなります。
都市部の賃貸需要のある好立地のアパートであれば1億円前後の価格帯も珍しくなく、区分マンションや戸建てとは規模が違うので、うっかり失敗する訳にはいきません。
失敗の典型的な事例が2018年に大問題となったシェアハウス事業の破綻問題です。
あの『かぼちゃの馬車』を買った人は専門的な見識のない素人で、完全に騙されて購入してしまっています。
よって一棟アパートに投資するのであれば、このような事態を招かぬよう、しっかりと専門知識を身につけてから取り組みましょう。
木造アパートは耐用年数が22年と短い
次に、木造アパートは耐用年数が22年と短いことがデメリットという人もいます。
私はこの点についてはそれほどデメリットとは考えていないのですが、たしかにRCマンションの耐用年数47年と比べればかなり短くなるので、長期の融資を引きづらくなる事はたしかです。
築古物件の場合、木造アパートよりもRCマンションの方が耐用年数が長いため長期の融資を引きやすく優位という投資家が多いのですが、私としては築古物件に長期の融資が付く方が逆に危険であると考えています。
RCは建物の構造が47年間健全な強度を保っても、室内の設備、ならびに賃貸需要については47年間も持続させることはできません。
築古RCのように構造が健全で融資が出ても、収益が健全であるかはまた別の話なのです。
むしろ木造の方が融資の付き方としては健全なので、失敗するリスクが少ないともいえるでしょう。
ちなみに木造でも新築であれば30〜35年の長期ローンを組むことは可能です。
したがって耐用年数は長ければ良いというものではなく、木造の耐用年数の短さを一概にデメリットと捉える必要はないので、この点についてはそれほど気にする必要はないでしょう。
区分所有と比べ、融資付けのハードルが高い
最後に、一棟アパートは区分マンションや戸建てと比べると規模が大きくなるため、融資付けのハードルが高くなるデメリットがあります。
都市部の賃貸需要のある好立地のアパートであれば1億円前後の価格帯も珍しくなく、それだけの額の融資を好条件（金利や融資期間）で引けるかがポイントとなります。
安倍政権が発足して以降の2013年から2017年までの間は各銀行とも融資に積極的であったため、サラリーマンでも割と簡単にフルローンの融資を引くことができたのですが、2018年のスルガ銀行の騒動を受けて以降は潮目が変わってしまい、不動産投資向けの融資の扉はかなり狭くなってしまいました。
そのため融資を引くにはそれなりの属性、実績、あるいは自己資金が必要となったため、区分所有と比べると融資のハードルが上がってしまい、好条件での融資を引けるかが一棟アパート投資におけるポイントとなります。
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まとめ
以上により、一棟アパート投資のメリット、デメリットについて解説させて頂きました。
一棟アパート投資は区分所有と比べて土地を所有でき、利回りも高く、投資規模も大きくできるメリットを有するため、融資付けさえクリアできれば非常に魅力的な投資法といえます。
しかし、一棟物は前述した通り投資規模を大きくできる反面、失敗した時のリスクも大きいため、しっかりと勉強して専門知識を身につけてから取り組むようにしましょう。
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