不動産投資の世界では、『利回り』という言葉が非常に多く飛び交います。
たしかに利回りという概念は大事なのですが、表面利回りばかりを追いかけていては本質を見失ってしまい、良い投資ができなくなってしまいます。
利回りに惑わされずに良い物件に投資するには、利回りの本質を理解し、実質的な利回りや資産価値、出口戦略までを見据えて検討していく必要があります。
今回は利回りについて基礎から、本質的なところまでを理解できるよう解説していきたいと思います。
不動産投資の利回りとは
不動産投資において利回りというと一般的には表面利回りのことを指します。
表面利回りは下記の式により算定されます。
表面利回り(%) ＝ 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100
例えば1,000万円で買った不動産の年間家賃収入が100万円の場合、表面利回りは10％という使い方をします。
このように表面利回りとは物件価格に対して、どれほどの収益率があるのかを計ることのできる指標といえます。
一方で利回りには表面利回りの他に、実質利回りというものがあります。実質利回りは表面利回りに諸経費を加味した指標で、下記の式により算定されます。
実質利回り(%) ＝（年間家賃収入−運営諸経費）÷（物件価格＋購入諸経費）× 100
運営諸経費とは、不動産を運営していく上で実際に発生する経費で、管理費や固定資産税がなどが該当します。
購入諸経費は購入時に実際に発生する諸経費のことで、登記費用や印紙代などの他、仲介手数料もこれに該当します。
表面利回りと比べ、実質利回りは実際に発生している経費を加味して勘定されるため、より現実に即した状況を反映している指標といえます。
不動産投資の利回りは実質利回りの方が重要
前述したように不動産投資の世界では『利回り』という言葉が頻繁に飛び交うほど重要な指標として位置付けられており、一般的に利回りというと表面利回りのことを指しています。
たしかに利回りは大事なのですが、表面利回りだけを見て一喜一憂しているようでは、投資に成功することはできません。
前述した実質利回りについては指標として一般的に流通しておらず、物件広告などに載ることもまずないのですが、物件を比較する時などは表面利回りよりも実質利回りで比較する方が賢明です。
実質利回りの方がより現実に即しているため、こちらの方がより高い精度で物件を比較できるようになります。
例えば1棟物の場合、表面利回りは高くても購入諸経費が500万円を超える場合も多々あり、この場合には実質利回りはかなり低下します。
一方で同じ利回りでも売主直売などの場合には仲介手数料が無料となりますし、なかには諸経費を値引きしてくれるような場合もあるので、このようなケースでは表面利回りが同じでも、こちらの方がはるかにお買い得物件ということになります。
この考え方は非常に大切なのですが、表面利回りだけを見ているようでは気付くことはできません。
不動産投資の利回り イールドギャップも重要
また物件の収益力を計るのに、借入金利を考慮したイールドギャップという指標も重要になります。
イールドギャップは表面利回りから借入金利を引いた値で算定され、下記の式により算定されます。
イールドギャップ(%) ＝ 表面利回り − 借入金利
実質的に借入金利が高ければキャッシュフローを圧迫しますので、物件の収益力を知るには表面利回りよりもこちらのイールドギャップで見る方が現実に即しています。
いくら利回りの高い物件でも、借入金利が高ければ意味がありません。
また物件を比較する場合、同じ利回りの物件でも借入金利が違えば物件の収益力は大きく異なります。
例えばシェアハウス事業の破綻問題で騒動となったスルガ銀行の金利は昔から3.5〜4.5％と超高金利で有名です。
これでは多少利回りが高い物件でも超高金利に打ち消されてしまうため全く収益が残らず、表面利回りに魅力があっても絵に描いた餅なってしまいます。
このように表面利回りだけを追っていると気づかない盲点がたくさんありますので、物件を比較する時は表面利回りではなく、実質利回りやイールドギャップを使う方が現実に即しており、より高い精度で物件を比較できるようになります。
不動産投資の利回りは高くなるほどリスクも高い
次に利回りの本質について考えてみます。
果たして利回りは高い方が本当に良いのでしょうか。
実は私はそうは思っていません。
たしかに利回りは高い方が収益性に優れているのですが、それはあくまでも想定の家賃で満室の場合の話です。
利回りとリスクは比例します。
利回りの高い物件は満室の時の収益力が高い反面、その分リスクも高い物件といえます。
基本的に郊外に行けば行くほど土地が安くなるので利回りは高くなり、都市部に近くなるほど土地も高く物件の人気も高まるため、利回りは低くなります。
築年数においても古くなるほど利回りは高くなり、新しくなるほど人気が高まるので、利回りは低くなります。
上記の仕組み上、不動産投資でよく聞く『高利回り物件』とは大抵、地方郊外の築古物件になります。
このような物件は利回りに比例しては様々な高リスクを抱えているため、例え今は良くても、この先も安定して収益を確保できるかは疑問が残ります。
まず何せ築古物件ですので、大抵の場合は買ってすぐに修繕やリフォームが必要となる場合がほとんどです。
逆を返せば、前のオーナーがなぜその物件を売ったのか、それは大きな修繕が必要となる前に売り逃げしようとしている可能性が非常に高いです。
また地方郊外ともなれば賃貸需要があるのか、この先さらに物件が古くなって人口が減ってきた時に本当に耐えられるのか、耐えられたとしても地方郊外では家賃の大幅な減少は避けられないでしょう。
その物件が本当にローン完済まで収益を確保できるのかは疑問が残ります。
また売却はできるのか。
築古物件がさらに古くなれば建物の価値はほぼゼロとなりますし、地方郊外ではただでさえ土地の価格も低く、この先の人口減少でさらに低くなる可能性も高く、果たして売りたくても誰か買ってくれるでしょうか。
このように地方郊外の築古物件に多く見られる高利回り案件には様々なリスクが隠されており、利回りが高い分、リスクも高まるため、十分に注意する必要があります。
不動産投資 人気物件は低利回りとなるがリスクも低い
一方で都市部の利便性の良い立地や、築浅の物件に関しては利回りが低くなる傾向にあります。
不動産投資の世界では、利回りの低い物件はNGという風潮を非常に強く感じますが、果たして本当にNGなのでしょうか。
私はそうは思いません。
利回りは高い方が収益力に優れるのは確かなのですが、利回りは高くなるほどリスクも高まることは前述した通りです。
一方で、都市部に近い利便性の良い立地や築浅物件の利回りは低くなりがちですが、圧倒的に賃貸需要が強く、また売却の面でも有利となり易いため、リスクを最小限に抑えることができます。
賃貸物件を探しているユーザーは、利便性の良い立地や築浅物件を好みます。このユーザーの需要に目を向ければ、自ずと好立地の物件に投資することが必然ともいえます。
逆に郊外の築古物件は表面利回りの高さという目先のお金に目がくらみ、ユーザーの需要を無視していると考えることもできます。
また郊外と比べて利便性の良い立地であれば需要が強いため、将来に渡り人口の減らないエリアも多く、家賃の減少速度も緩やかになることが期待できるため、より安全に投資することができます。
また築浅物件であればしばらくは大きな修繕の心配もなく、家賃を稼ぐことに専念できるため、リスクを抑えることができます。
また物件が新しいということはまだ寿命が長いため、これから数十年に渡り稼いでくれるメリットもあります。
まとめ
以上により、不動産投資の利回りについて解説させて頂きました。
まずは表面利回りだけに惑わされず、諸経費を考慮した実質利回りや、借入金利を考慮したイールドギャップをしっかり活用して検討する必要があります。
前述した通り、利回りは高くなるほどリスクも高くなり、逆に人気物件になるほど利回りは低くなりリスクも低くなっていきます。
私は不動産投資においては、まずはリスクを抑えることが最重要であると考えています。
数千万円のローンを組み、高いレバレッジをかけて投資をする訳ですから、もし失敗すれば致命傷となってしまい、大事な人生を狂わせてしまいますので、失敗する訳にはいきません。
この理念に基づけば、きちんとした経営のできる最低限の収益力さえあれば、多少利回りは低くても安全に投資することが大切であると考えています。
キャッシュフローという目先のお金に惑わされるのではなく、数十年に渡る長い運用を経て、最後の売却の時までを含めて考えれば、高利回り（郊外築古）物件よりも低利回り（築浅好立地）物件の方が最終的にはきちんと利益が出るという、皮肉な結果に直面する可能性も高いと私は考えています。
みなさんも表面利回りだけに惑わされずに、物件の真の総合力を見る眼を養い、不動産投資の活動に役立てて頂ければと思います。
不動産投資について学ぶには書籍にて独学で勉強をするのも良いのですが、初心者の方は何から始めれば良いのか分からない方も多いと思います。
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