これから不動産投資を始める方へ
これから不動産投資を始めようと思っている方にとって最も障害となるのが、始めの一歩を踏み切れるかどうかです。
実のところ、ほとんどの人はここで脱落してしまうからです。
数千万円もしくは億の借金をして投資をする不動産投資は、なかなか手軽に始められるものではありません。
実際に経験した者にしか分からない世界かもしれませんが、いざ自分が本当に億の借金をして投資をするとなると、始めは相当のプレッシャーがかかり、様々な恐怖心に襲われる事になります。
ここを突破できた強者だけが不動産投資の世界に参入できるのですが、今度は買った物件もしくは融資の条件が悪いと、資金繰りに苦しみ、さらに脱落者が増えてしまうことになります。
良い物件を良い融資条件で購入し長期で運営して行くには、やはりそれなりの勉強と準備が必要となります。
最初は誰でも、不安に駆られます。
そんな状態の時はしっかりと勉強をして、不安を1つ1つ解消して行くしかありません。
逆を返せば勉強して、不安要素を全部潰してしまえば良いのです。
恐いという事は性格的な部分もあるでしょうが、もしかしたら準備が足りていないのかもしれません。
不動産投資はしっかりと勉強と準備をして正しく望むことができれば、決して危険ではありません。
なぜなら、賃貸不動産は世の中になくてはならない、生活必需型の投資だからです。
以下に、不動産投資のメリットとデメリットについてそれぞれ解説して行きます。
不動産投資の魅力とメリット
✅銀行から融資を受けて投資をする事ができる
✅自己資金が少なくても、融資さえ付けば誰でも始められる
✅融資を活かして投資にレバレッジをかける事ができる
✅毎月安定して家賃収入を得る事ができる
✅生命保険＋個人年金＋インフレ対策になる
✅投資手法の選択肢がもの凄く豊富
✅節税対策ができる
銀行から融資を受けて投資をする事ができる
不動産投資の魅力は、何といっても金融機関から融資を受けて投資ができるという点です。
株を買う用途では融資を受ける事はできませんが、不動産を買う用途であればお金を貸してくれるのです。
これは他の投資には無い大きな魅力で、逆を返せば、金融機関にとってはそれだけ不動産事業に対し信頼度が高いといえます。
自己資金が少なくても、融資さえ付けば誰でも始められる
さらに魅力的なのは、資金が少なくても融資さえつけば、誰でも始められる点です。
なかでも公務員やサラリーマンという属性は融資を受ける上で大きな武器となり、勤続実績と安定収入という点で金融機関から信用があります。
私も不動産で融資を受ける時だけは、サラリーマンを続けてきて良かったと思える、唯一の瞬間です。。。
融資を活かして投資にレバレッジをかける事ができる
融資を受けて投資ができるという事は言い換えると、自分の能力（資産力）を超える投資ができるということで、投資にレバレッジをかけることができます。
例えば条件によっては500万円の初期費用で１億円の物件を買う事も可能であり、この場合には20倍ものレバレッジをかけて投資をすることになります。
このようにレバレッジをかけて投資規模を大きくすることにより、他の投資ではできないほどの規模拡大のチャンスを得ることができます。
毎月安定して家賃収入を得る事ができる
また経営が安定すれば、毎月安定して家賃収入が入って来る点も不動産投資ならではの大きな魅力です。
株式投資におけるインカムゲインは年2回のわずかな配当のみですが、不動産投資ではキャッシュフローが毎月入って来ます。
さらに将来的にローンを完済することができれば、家賃収入のほとんどが手取りとなりキャッシュフローは格段に高まります。
毎月安定してお金が入ってくるという点でこれほど安定している投資は他になく、不動産投資ならではの魅力といえます。
生命保険＋個人年金＋インフレ対策になる
さらに不動産投資をすることにより、生命保険や個人年金の代わりになり、併せてインフレ対策にもなります。
結論から申しますと、不動産投資をするだけで、生命保険や個人年金への加入は不要です。
これらに関し解説してみたところ、結果的に1つの記事になってしまいましたので、詳しくは別記事の『不動産投資は最強の生命保険・年金・インフレ対策』をあわせて参照ください。
投資手法の選択肢がもの凄く豊富
最後に、不動産投資は投資手法の選択肢がもの凄く豊富です。
具体的には新築か中古か、区分か1棟物か、木造かRCか、都市型か郊外か、単身向けかファミリー向けかと、枚挙に暇がないほどです。
これらの中から自分の年齢や性格、ライフビジョン等を踏まえて、自分に最適な手法を選択することができます。
詳しくは別記事の『不動産投資 物件種別・投資手法の選び方』にて詳しく解説しています。
不動産投資のリスクとデメリット
✅投資の額が大きいため、失敗した時のダメージが大きい
✅入居率が低下したり、思わぬ修繕が発生すると、経営が苦しくなる
✅手軽に売却することができず、すぐには撤退できない
✅悪条件の物件を買ってしまうと致命傷となる
投資の額が大きいため、失敗した時のダメージが大きい
不動産投資のデメリットは、まず投資の額が大きいため失敗した時のダメージが大きいことです。
数千万円の資金を借り入れる以上、その分ダメージも大きくなります。
よって、しっかり勉強して、失敗しない投資をする必要があります。
入居率が低下したり、思わぬ修繕が発生すると、経営が苦しくなる
空室率の増加もリスクの要因となります。
不動産は何よりも立地が重要ですので、投資判断として、物件の賃貸需要についてはしっかりと押さえておく必要があります。
また主に築古の中古物件に多いのが、予期せぬ修繕の発生です。
利回りの高さに惹かれ築古物件を購入する方も多くいますが、築古の場合には買って間もなく修繕により多額の費用を要する場合も多々ありますので、十分注意する必要があります。
手軽に売却することができず、すぐには撤退できない
また不動産は株式投資と違い、手軽に売却できるものではありませんので、流動性の低さというデメリットもあります。
中には売りたくても買い手側に融資が付く物件でないと売れにくいので、売りたくても売れないというケースもありますので、出口戦略についてもしっかりと検討しておく必要があります。
悪条件の物件を買ってしまうと致命傷となる
また不動産購入では、できる限り良い物件を良い融資条件で購入する必要がありますが、悪条件の物件を購入してしまうと致命傷となります。
なかでも初心者にありがちなパターンとして、販売会社の口車に乗せられ、何の準備もせずに言われるがまま割高物件を購入してしまう事例が多く発生しています。
このような事態を回避するには、販売会社の営業マンと対等に近いレベルで会話ができるよう、事前にしっかりと勉強と準備をするほかありません。
販売会社の言うことにはすべて疑ってかかり、すべて自分で根拠の裏付けを取れるくらいの知識を身に付け、カモにされることのないよう、事前にしっかりと準備をしましょう。
不動産のオーナーになるということ
不動産投資は他の投資と比べ、より事業性が強くなります。
株や為替、債券や仮想通貨などではいつでも好きな時に売買ができ、購入・運用・売却まですべてをWeb上だけで完結できますが、不動産はそうはいきません。
金融機関から多額の融資を受け実際に不動産を所有し、そこへ入居者が居住し賃料が発生する、そこから管理会社へ管理費を支払い金融機関へローンを返済する、確定申告をし納税する、といったように、他の投資とは異なり『事業性』が強く、オーナーとして交渉力や分析・決断・行動・統率力が求められます。
他の投資とは異なり、決して机上のマネーゲームではありません。
まとめ
以上により、不動産投資の概要とメリット、デメリットについて解説させて頂きました。
これから不動産投資を始める人にとって大切なことは、しっかり勉強と準備をした上で投資のリスクとデメリットをしっかりと押さえて、自分なりの投資方針と根拠を持って物件を購入することです。
投資はあくまで自己責任ですので、うまくいかなくなっても、他人の責任にすることはできません。
本サイトでは私の体験談も交え、不動産投資に関するたくさんのコンテンツを無料で公開していますので、不動産投資について知りたいという多くの方の一助となれば幸いです。
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